Sozialer Wohnungsbau: Bund stockt Förderung auf – doch der Bestand schrumpft weiter

Deutschland investiert so viel wie seit Jahren nicht in den sozialen Wohnungsbau. Für das Jahr 2026 stellt der Bund nach Angaben von Bauministerin Verena Hubertz vier Milliarden Euro für die soziale Wohnraumförderung bereit; bis 2029 sollen es insgesamt 5,5 Milliarden Euro sein. Damit reagiert die Bundesregierung auf einen Befund, den Verbände und Forschungsinstitute seit Jahren anmahnen: Der Bestand an preisgebundenen Wohnungen nimmt seit der Wiedervereinigung nahezu ununterbrochen ab, und die Lücke zwischen Förderung und Bedarf bleibt groß. Ob die erhöhten Mittel ausreichen, um diese Entwicklung zu stoppen, ist unter Fachleuten umstritten.

Mehr Geld, mehr Förderfälle – und trotzdem ein schrumpfender Bestand

Im Jahr 2024 wurden nach Angaben des Bundesbauministeriums rund 55.000 Sozialwohnungen gefördert – ein Anstieg von etwa 33 Prozent gegenüber 2022. Das Ministerium verwies in diesem Zusammenhang auf Programme mehrerer Bundesländer, die ihre Förderkulissen ausgeweitet haben. Der Bund unterstützt den sozialen Wohnungsbau der Länder in den Jahren 2022 bis 2026 mit insgesamt 14,5 Milliarden Euro, wie aus einer Mitteilung des Deutschen Bundestages hervorgeht. Zusätzlich wurde die Förderung für das Programm „Junges Wohnen“ angehoben, das sich an Studierende, Auszubildende und junge Familien richtet.

Die Fördermittel fließen an die Länder, die ihrerseits Programme auflegen und über die Vergabe entscheiden. Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und private Bauherren erhalten zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse, wenn sie sich verpflichten, die Wohnungen über einen festgelegten Zeitraum an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zu vermieten und Mietobergrenzen einzuhalten. Diese Bindung ist zeitlich befristet – und genau darin liegt das strukturelle Problem.

Nach den „Wohnungswirtschaftlichen Daten und Trends“ des Verbands der Wohnungswirtschaft Bayern wurden 2024 bundesweit nur rund 27.000 Sozialwohnungen tatsächlich neu errichtet. Der Neubau konnte den Bestand damit auch im vergangenen Jahr nicht halten: Jährlich fallen Wohnungen aus der Preisbindung, weil die Bindungsfristen ablaufen und die Darlehen getilgt sind. Nach Angaben von Branchenverbänden sind das regelmäßig mehr, als neu hinzukommen. Nach der Wiedervereinigung gab es in Deutschland noch rund drei Millionen Sozialwohnungen; heute liegt der Bestand Schätzungen von Verbänden und Instituten zufolge nur noch bei knapp über einer Million. Die Differenz entsteht, weil aus der Bindung fallende Wohnungen in den regulären Mietmarkt übergehen, während der Neubau hinterherhinkt.

Die Folgen spüren vor allem Haushalte mit geringem Einkommen in den Ballungsräumen. Dort konkurrieren sie um einen kleiner werdenden Kreis preisgebundener Wohnungen – mit Wartezeiten, die sich in Großstädten oft auf Jahre erstrecken. Wer keinen Wohnberechtigungsschein erhält oder keinen Platz in einer gebundenen Wohnung findet, muss auf dem freien Markt mieten, wo die Angebotsmieten in den Metropolen seit Jahren deutlich schneller steigen als die Einkommen.

1,4 Millionen fehlende Wohnungen

Wie groß der Mangel insgesamt ist, beziffert eine aktuelle Studie des Pestel-Instituts: Ende 2024 fehlten demnach bundesweit rund 1,4 Millionen Wohnungen – ein Rekordstand. Das Institut geht davon aus, dass in den kommenden Jahren keine Entspannung zu erwarten ist, wenn sich an Bautempo und Förderkulisse nichts Grundlegendes ändert. Für die Studie wurden Angebot und Nachfrage auf Ebene der Landkreise und kreisfreien Städte gegenübergestellt. Besonders ausgeprägt ist die Lücke demnach in den Metropolregionen und Universitätsstädten – also genau dort, wo auch die Nachfrage nach Sozialwohnungen am höchsten ist.

Die Studie steht im Einklang mit früheren Berechnungen anderer Institute, die ebenfalls von einem Fehlbestand im siebenstelligen Bereich ausgehen. Unterschiede gibt es vor allem in der Frage, wie schnell sich die Lücke schließen ließe, wenn das Neubautempo stiege. Konsens ist, dass der soziale Wohnungsbau dabei eine Schlüsselrolle spielt, weil er das einzige Segment ist, in dem der Staat direkt auf die Miete einwirken kann.

Was über die Trendwende entscheidet

Ob die erhöhten Mittel den Bestand stabilisieren können, hängt nach Einschätzung der Branche von mehreren Faktoren ab: der tatsächlichen Abrufquote der Länderprogramme, den Baukosten, der Verfügbarkeit von Grundstücken und der Dauer der Genehmigungsverfahren. Das Bauministerium verwies zuletzt auf leicht steigende Baugenehmigungszahlen, räumte aber zugleich ein, dass der Wohnungsbau „gerade eine schwere Zeit“ durchmache. Hohe Zinsen und gestiegene Baupreise hatten zuletzt viele Projekte verzögert oder platzen lassen.

Für Haushalte mit Wohnberechtigungsschein bleibt die Lage vorerst angespannt. Die 55.000 geförderten Wohnungen des Jahres 2024 entstehen größtenteils erst in den kommenden Jahren – und selbst bei vollem Abruf reichten sie nach den vorliegenden Berechnungen nicht aus, um den schrumpfenden Bestand dauerhaft zu halten. Verbände fordern deshalb neben höheren Mitteln auch längere Bindungsfristen und eine dauerhafte Förderzusage, damit Kommunen und Wohnungsunternehmen planbar bauen können.

Ob die angekündigten 5,5 Milliarden Euro bis 2029 die von der Bauministerin ausgerufene „Trendwende hin zu mehr Sozialwohnungen“ tatsächlich bringen, wird sich an den Fertigstellungszahlen der nächsten Jahre messen lassen – und daran, ob der Abfluss aus der Preisbindung gedrosselt werden kann.

Für Betroffene ändert sich kurzfristig wenig. Wer Anspruch auf eine Sozialwohnung hat, stellt bei der zuständigen Kommune einen Antrag auf einen Wohnberechtigungsschein; die Einkommensgrenzen unterscheiden sich je nach Bundesland und Haushaltsgröße. Beratungsstellen der Wohlfahrtsverbände und der örtlichen Wohnungsbaugesellschaften informieren über offene Förderprogramme und die zu erwartenden Wartezeiten. Angesichts der Datenlage dürfte die Nachfrage das Angebot noch auf Jahre hinaus übersteigen.

Quellen

• Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen: Statement zu den Baugenehmigungszahlen
• Pestel-Institut Hannover: Studie zum Wohnungsmangel in Deutschland, Stand Ende 2024
• Deutscher Bundestag, hib-Kurzmeldung: Bund unterstützt sozialen Wohnungsbau der Länder
• VdW Bayern: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2025/2026
• n-tv: Bund erhöht Förderung für sozialen Wohnungsbau bis 2029 auf 5,5 Milliarden Euro